“田园综合体不是一个商业模式，一旦说成商业模式，就意味着固化、标准化，田园综合体应该是一种思维方式。”6月中旬，在田园东方投资集团有限公司（以下简称“田园东方”）位于北京的总部，谈及田园综合体的商业模式时，田园东方创始人张诚如是表述。

2017年2月，“田园综合体”作为乡村新型产业发展措施被写入中央一号文件。同时，财政部确定河北、江西等18个省份开展田园综合体建设试点，中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金等方面支持。

在政策与资金的双重支持下，田园综合体吸引了大批资本和企业进入，各地政府也纷纷以各种形式招商投资。万科在山东济南、碧桂园在河南商丘、鲁能在重庆等一批田园综合体项目纷纷签约、落地。

张诚被业内称为田园综合体第一人。2012年，他在自己的EMBA毕业论文中，首次提出田园综合体概念，无锡田园东方项目也于同年底启动。从理论到实践，与其他开发企业相比，田园东方无疑走得更远。

作为较早进入田园综合体领域的企业，田园东方在与三农合作、商业模式、盈利模型等方面积累了较为丰富的经验。在张诚来看，田园综合体想要走得更远，需要摆脱对地产思维的依赖，着眼新业态运营。

成都项目：土地破局

2018年下半年对于田园东方和张诚而言，注定是一个忙碌的季节。按照计划，8月，成都项目示范区开始迎客；9月，田园东方无锡项目北区将正式开放。

成都项目是田园东方继无锡项目之后投资的第二个田园综合体项目。

田园东方成都项目位于成都市天府新区，由田园东方与成都和盛家园小城镇农业开发集团（以下简称“和盛家园”）合作开发，双方于2017年6月份签署合作协议。据张诚介绍，和盛家园是成都本地一家专门做集体土地整理的公司。

成都项目全名为天府新兴和盛田园东方，和盛家园持有项目65%股权，田园东方占股比例为35%。合资公司旗下设有物业管理、农业开发和乐园管理三家子公司。

成都项目主要分为四个板块。爱尚田园主要打造文化艺展、学术论坛和婚庆婚礼等文化功能；乐活田园主要打造亲子游乐、共享教育、田园拓展、田园观光和特色商街等功能。

此外，创智田园板块为产业功能，主要有田园办公、科研等内容；而田园社区与成都新农村建设相结合，建设农民安置示范点。

2017年4月份，成都市政府出台《成都市人民政府关于完善重大土地资源配置的实施意见》，建立城乡统一的建设用地市场。同时，依托2008年成立的成都市农村产权交易所，农村集体建设用地实现一定范围有条件的流通。

据张诚透露，得益于成都市在农地改革领域的突破，田园东方成都项目的建设用地主要通过成都市农交所挂牌出让获取，农业方面的土地通过土地流转获取，整个项目很少涉及国有建设土地。

在集体建设用地方面，作为专业集体土地整理机构，和盛家园通过土地整理，一方面改善了农民的居住环境，另一方面也整理出大量土地用于发展新型产业，使得项目前期投资中涉及土地方面的投入大幅度减少。

张诚表示，除了新民居安置之外，未来农民在就业方面也有较为广阔的选择余地。在田园东方的新社区发展模型中，主要涉及几个方面，第一，对原有房屋进行修缮、对土地及地上附着物补偿；第二，集体以土地等权益入股项目，分享相关收益；第三，村民成为职业农民或服务人员获得工资；第四，双方合作开展特色农业及其他创新业态等。

无锡项目：旅游业态实现盈利

无锡项目是田园东方首个落地的田园综合体项目，也是国内田园综合体领域较早开始实践的项目之一。该项目于2013年初动工，建设用地和农业用地比例约为1:10，其中水蜜桃种植园占农业用地的一半以上。

无锡项目位于无锡市惠山区阳山镇，不同于成都项目，无锡项目主要和农村集体组织进行合作。其中张诚和东方园林集团董事长何巧女共同成立的东方城置地股份有限公司持股75.79%，无锡富民农村土地开发投资有限公司（以下简称“无锡富民”）持股24.21%。

无锡富民的主要股东为两家，其中惠山区阳山镇住基村委会和鸿桥村委会各持有50%股份，这两个村庄也是田园东方无锡项目所在地。6月下旬经济观察报记者实地采访时发现，无锡项目保留了两个村庄大部分原有民居。

田园东方无锡项目配建有11.67万平方米的住宅，主要为358户别墅产品，第一期于2014年开盘，二期项目目前还未正式推出。同时，项目周边还有万科、龙湖的住宅项目，目前处于在售状态。

由于项目配建一定住宅，也使得无锡项目前期投入获得平衡。不过张诚表示，田园综合体与住宅开发是两回事，“因为是两个完全不同的业态，你也可以把它看成是两个项目，而且我们会逐步剔除地产。”据悉，田园东方曾与无锡万科接触商谈合作开发住宅事宜。

无锡项目业态主要涉及休闲农业、社区支持型农业、农业产业园、田园游乐、田园度假、田园文化市集等方面，其中东区示范区已经开放了两年之久，北区核心区也将于近期陆续全部开放。

田园东方提供的资料显示，2017年无锡项目客流量达到了30万人次，目前旅游方面已经开始盈利，对于具体盈利数字，张诚并没有透露，但其表示，目前农业方面还处于投入状态，没有实现盈利。

在无锡项目实践过程中，张诚曾把农业作为主要营收来源，但其最终发现，农业方面投入周期较长，并不能成为主要营收来源的主体，以水蜜桃种植园为例，今年才开始进入果期，相对而言，旅游更具有盈利潜力。

张诚的田园综合体实践

在创办田园东方之前，张诚曾在万达集团有过十多年的城市综合体规划、开发、运营经验。

他于2001年加入万达集团，历任地方公司总经理、万达集团规划院院长、万达项目管理中心总经理、万达集团副总裁等职务。

2011年离开万达后，张诚在东方园林集团的支持下开始创业。

张诚持有田园东方60%的股份，为第一大股东，东方园林集团持有40%股份。目前，张诚仍担任东方园林董事，同时也是东方园林集团旗下多个房地产项目法人代表。

2012年，张诚首次提出田园综合体理论。在当时，田园综合体属于一个新兴概念，国内并没有相关实践案例，“2012到2015年3年间，田园综合体是否能做成，我心里也没谱，也怀疑过因为这个选择丧失了机会成本。”张诚坦言。

2016年，“特色小镇”概念成为风口，田园文旅小镇作为田园综合体的一种表现形态，也被列为为特色小镇的一种。张诚悬了三年的心，这才落下。而彼时，无锡田园东方蜜桃村示范区已经运营了两年。

不过即便如此，张诚还是坚持“田园综合体”不能和特色小镇划等号，“为什么我们没有叫农业综合体或农业特色小镇，那是因为我们更愿意把田园综合体称之为一种思维方式、一种方法论。它不应该固化和标准化。”

2016年9月，中央农办工作小组考察了田园东方，2017年“田园综合体”一词正式被写入中央一号文件，田园东方和张诚开始走入公众视野。前来考察的企业和政府络绎不绝，仅2017年全年，无锡项目就接待了1400多次考察。

张诚坦言一路走来很难，作为一家民营企业，田园东方在获取金融机构融资和政策性资金扶持方面并没有优势。对于乡村领域，政府公共资源投放和社会资本、金融的参与也没有天然的积极性，“但乡村振兴的事业，需要更多有宏观格局眼光的实际支持”。

6年来，田园东方的旅游、农业和社区模型基本成型，按照张诚计划，无锡项目的农业板块在2022年左右可以实现盈利。张诚表示，目前田园东方的资金来源主要依靠自有资金和项目运营收入，“还好能转起来。”